Omistusasunto vs vuokra-asunto

[zuhi]

Tuli aika pitkä viesti, katsotaan jaksaako kukaan lukea ajatuksella loppuun

Aina sanotaan, että ei ole mitään järkeä asua vuokralla kun rahat menee vuokraloordille sen sijaan, että maksaisit omaa asuntoa. Aloin miettimään, että onko tämä näin yksinkertaista. Nimittäin vuokralaisena yleensä jää enemmän rahaa sijoittamiseen. Ajattelin laskea miten käy jos vuokralainen laittaa tämän erotuksen osakkeisiin.

Otin vertailuun samasta kerrostalosta samankokoiset asunnot:
Omistusasunto: http://www.etuovi.com/kohde/486525?sc=M ... IIt_nuE300
Vuokra-asunto: http://asunnot.oikotie.fi/vuokrattavat-asunnot/8843672

Omistusasunto:
-Hinta 88 000€
-Yhtiövastike 290€/kk

Vuokra-asunto:
-Vuokra 680€/kk

Oletukset:
-Asuntolainan korko 2,3%
-Osakkeiden tuotto 9%
-Asukkaalla rahaa sijoituksiin ja asumiseen yhteensä 1000€/kk

Omistusasunto:
Asukkaalla yhtiövastikkeen jälkeen varaa lyhentää lainaa 710€/kk. Laina-ajaksi tulee 12 vuotta (Lainalaskuri). Eli 12 vuoden jälkeen omistusasunnon ostajalla on velaton asunto, jonka arvo 88 000€, mikäli asuntojen arvot eivät muutu.

Vuokra-asunto:
Asukkaalla jää vuokran jälkeen sijoitettavaksi 320€/kk. 12 vuoden jälkeen sijoituksien arvo on 9% korolla 84 301€ (Sijoituslaskuri).

Eli lopputulos 12 vuoden päästä on, että omistusasujalla on 88 000€ arvoinen velaton asunto ja vuokralaisella 84 301€ rahaa. Eli aika samoihin menee.
.
.
.
Entä jos rahaa on kuukaudessa sijoituksiin ja asumiseen 1400€ ?
Asunnon omistaja lyhentää lainaa 1110€/kk ja laina-ajaksi tulee 8 vuotta.
Vuokralainen sijoittaa 720€/kk ja sijoituksien arvo 8 vuoden päästä 103 862€. Eli nyt vuokralainen olisikin jo varakkaampi.


Mitä mietteitä tämä herättää muissa? Mitä jäi huomioimatta?

Seuraavat seikat ainakin sekoittaa pakkaa:
-Inflaatio
-Asunnon arvon muutos
-Vuokran muutos
-Remontit omistusasunnossa
-Sijoitusten tuoton ja asuntolainan koron muutokset
-Verot, jos/kun sijoitukset myy.

Itse tosiaan en ole ikinä asuntoa omistanut eikä ihan lähiaikoina ole suunnitelmissakaan niin en ihan hirveästi ole perehtynyt omistusasumiseen, asuntolainoihin ja muuhun asiaan liittyvään.

[Kingpin]

Moni muukin pohtii tätä jossain vaiheessa elämäänsä.

Juuri eilen allekirjoitimme tyttöystäväni kanssa kauppapaperit asunnosta. Omien laskelmiemme mukaan omassa asunnossa asuminen tulee meille halvemmaksi kuin vuokralla asuminen. Vaikka lyhentäisimme lainaa suunnitellusti, niin asumiskulumme putoavat nykyiseen vuokra-asuntoon verraten n. 200 € / kk. Lisäksi pankista voi sopia lyhennysvapaita vuosia, joita itse otan kaksi heti alkuun ja maksan pelkät korot. Tuon ansiosta jää rahaa sijoittamiseen ja muuhun.

Korkoihin voi toki vaikuttaa korkoputkella, korkokatolla tai vastaavilla keinoilla. Toinen huomionarvoinen asia, ainakin toistaiseksi, on se, että lainakorot voi vähentää verotuksessa. Verovähennyskelpoisuus ja siitä saatava hyöty tosin jatkuvassa laskussa:

Vuosi, koroista verovähennyskelpoista (%), vähennyksestä saatavan hyödyn suuruus (% koroista)

2011 100% 28%
2012 85% 25,5%
2013 80% 24%
2014 75% 22,5%
2015 70% 21%

Jostain kuulin, että 2018 luvut olisivat 50% ja ennenpitkää verovähennyksistä luovuttaisiin kokonaan. Ehkäpä verovähennykset voisi luvata täysimääräisinä ensiasunnon ostajille vaikkapa viiden vuoden ajaksi? Niin ja asunnon myyntivoittohan on verotonta, jos olet ennen myymistä asunut asunnossa pari vuotta. Ei ole tavatonta ostaa asunto, rempata se, asua tovi ja tehdä "pikavoitot" parin vuoden päästä.

[Loftis]

Omistusasumisen ja vuokra-asumisen suurimmat erot tulevat ehkä muista kuin taloudellisista asioista, ainakin itselleni. Omistusasunnosta lienee vaikeampi henkisesti irrottautua, jos pitää vaikka muuttaa. Vuokra-asunnosta voi tulla toisaalta lähtö milloin vaan. Omistusasunnosta pitää/saa vastata itse. Vuokrakämpässä taas joku muu vastaa/rajoittaa. Jne...

Taloudelliselta kannalta homma taitaa mennä aikalailla juuri noin miten edellä on kirjoitettu.

[Tomppeli]

Itse halusin vain omakotitalon joita harvemmin on vuokralla joten melkein pakko hommata omistusasunto.
Kyllähän omistusasunnossa pystyy lainanlyhennyksen määrällä säätämään sitä mitä jää ylimääräiseksi vaikka sijoitustoimintaan. Vuokralla tämmöistä mahdollisuutta ei ole.
Itse tykkään myös omistaa kaiken mahdollisen enkä elää toisen alaisuudessa. Vuokrakämpästä voi saada nopeasti lähdöt jos vaikka omistaja haluaa myydä asunnon eteenpäin.
Pystyn myös itse vaikuttamaan asumiskuluihin omakotitalossa.
Teen remontit itse. Samoin polttopuut, millä saa lämmityskuluja alaspäin. Ei tarvitse maksaa huoltoyhtiölle pihan kolaamisesta jne...

[Jorie]

Asumme tällä hetkellä -70 luvun kerrostalossa, omistusasunnossa.
Haluaisimme muuttaa uudempaan, koska tähän tulossa isoja remppoja sekä kämppää pitäisi rempata.
Emme haluaisi ottaa lainaa niin paljoa kuin uudempi vaatisi.

Olen alkanut harkita asumisoikeusasuntoa, pääsisi kiinni uudempaan, asumiskulut hieman halvemmat kuin nyt, eikä huolta että joku häätää pois, sekä voi lähteä helpommin.

Arvonnousua ei synny, mutta riskit pienenee...

Asuuko kukaan täällä asumisoikeusasunnossa tai muuten mielipiteitä, kyseisestä muodosta?

[ttr]

Mielenkiintoinen aihe. Luulisin, että aloituksessakin mainittu "Aina sanotaan, että ei ole mitään järkeä asua vuokralla kun rahat menee vuokraloordille sen sijaan, että maksaisit omaa asuntoa." juontaa lähinnä siihen, että suomessa sijoittaminen on (ainakin aiemmin) ollut kuitenkin harvempien harrastus. Useimmat kuitenkin makuuttavat rahaa säästötilillä, tai käyttävät sen matkoihin yms. Tarkoitan siis sitä, että lainatussa lauseessa oletetaan vuokralla asujan käyttävän rahansa muuhun kuin sijoittamiseen. Esimerkiksi itsensä kehittämiseen, mikä ei välttämättä ole ollenkaan huonompi sijoitus kuin joku homeinen omakotitalo.

Itse en osaa sanoa kumpi on parempi sijoitus, osakkeet vai oma asunto. Oma antini ketjuun on se, että sitä asuntoa missä aikoo itse asua, ei mielestäni sijoitusmielessä kannata ostaa. Valinnan tekemiseen on monia paljon parempia syitä kuin mahdollinen arvon säilyminen.

[Loftis]

Samoilla linjoilla olen. Sellainen asunto mitä kodiksi tavataan kutsua, ei ole mielestäni sijoitusmielessä oleellinen, mutta sitten on taas erikseen asunnot millä voi hakea arvonnousua itsekin siellä asumalla sen sijaan että maksaisi vuokraa. Remppataidot auttaa aina. Verottaja pitää huolen siitä, että aika usein oma työ tulee kannattavaksi vs. että palkallaan maksaisi ulkopuolisen töihin.

Aikanani kun muutin maailmalle, olisi kannattanut ostaa asunto itselle, koska en ymmärtänyt sijoittamisesta mitään. Maksoin vuokraa ja kaikki palkat meni tilille vaan notkumaan. Ei kovin hyvää tuottoa tullut. Olin oikein malliesimerkki tuosta mitä ttr sanoi.

Nyt on sitten omistusasunto, lainaa ja sijoituksia. Taloudellisesti pääsin tähän asumismuotoon aika pienellä kiinni, koska rakensin talon itse omista puista. Jos taas olisin rakennuttanut talon, olisin sitonut itseni paljon suurempaan lainaan kiinni, eikä sijoitustoimintakaan kukoistaisi nyt.

Riippuu todella monesta asiasta mikä kenellekin sopii, mutta puhtaasti sijoitusmielessä hommaa voi arvioida omien sijoitustaitojen perusteella, vaikka siinäkään tuskin oikeaan osuu jos asunnosta tulee oikein pitkäaikainen hankinta. Indeksi on varmaan ihan hyvä lähtökohta omille taidoille pitkässä juoksussa.

Tavallaan suunnittelin rakentamisen raha-asiat mielessä, kun kerrankin tuli hyvä sauma taloudellisesti projektiin ryhtyä, mutta nyt kun täällä asuu, on ihan muut kuin sijoitusnäkökulmat mielessä.

[idp]

Asumme tällä hetkellä -70 luvun kerrostalossa, omistusasunnossa.
Haluaisimme muuttaa uudempaan, koska tähän tulossa isoja remppoja sekä kämppää pitäisi rempata.
Emme haluaisi ottaa lainaa niin paljoa kuin uudempi vaatisi.

Olen alkanut harkita asumisoikeusasuntoa, pääsisi kiinni uudempaan, asumiskulut hieman halvemmat kuin nyt, eikä huolta että joku häätää pois, sekä voi lähteä helpommin.

Arvonnousua ei synny, mutta riskit pienenee...

Asuuko kukaan täällä asumisoikeusasunnossa tai muuten mielipiteitä, kyseisestä muodosta?

Asumme asumisoikeusasunnossa. Vuosia sitten, paneuduttuani sijoittamisen maailmaan pari vuotta, tein samansuuntaisia laskelmia kuin ketjun avaaja. Tämän seudun asuntojen korkeammat hinnat/pidemmät lainan maksuajat tekevät sen että noissa laskelmissa osakesäästäminen hivenen suuremmilla summilla asumisoikeusasunnossa asuessa näyttää vieläkin kannattavammalta. Totuushan selviää valitettavasti vasta hyvin pitkän ajan kuluessa, mutta tämä on valintamme. Tyytyväisiä olemme olleet. Vastike on pienempi kuin vastaavassa vuokra-asunnossa, asumisoikeusmaksun maksoimme lainalla, niinhän se kannattaa matalan koron aikana tehdä, eikös juu ? Omistusasuminen on kannattavampaa ainakin silloin jos vuokralla/asumisoikeusasunnossa asuessa ei jää mitään säästöön. Niin minäkin ensin tein, ehdinpä kaksiotani maksaa sen verran että sain sijoittamiseen mukavasti vauhtia kun myin asunnon. Asumisoikeusasunnosta vielä sellainen juttu, että silloin kun muuttaa ensimmäiseen sellaiseen,niin ei saa ollaa liikaa omaisuutta (yli 50% vastaavan asunnon arvosta). Tämän jälkeen omaisuuden karttumisella ei merkitystä, sitä ei tarkisteta enää uudelleen.
Minulle ei ole merkitystä omistanko asunnon jossa asumme. Kodikkaalta on aina tuntunut se paikka jossa kulloinkin olen asunut. Oman hankinnassa tökki sekin että maksimilainalla minkä ilkeäisi ottaa saisi kerrostaloasunnon joka olisi sen ikäinen että viimeistään kun se on maksettu niin on kalliit remontit edessä. En halua että koko omaisuuteni on sellaisessa kiinni. Tässä valitsemassamme systeemissä on kannustavaa kun vuotuinen osinkosumma pikkuhiljaa kattaa suuremman ja suuremman osan asumiskuluista.

[Kingpin]

Nyt on kyllä vähän tökkinyt, kun ekassa omassa asunnossa on putkiremppa kestänyt arvioidun 3.5kk sijaan sellaisen 5kk. Ei paljoa naurata... Ovat tyrineet sitä sun tätä. Lisäkulujen pitäisi onneksi mennä urakoitsijan vakuutuksen piiriin. Ei meillä sikäli hätää, että olemme voineet asua sukulaisten nurkissa, eikä ole tullut merkittäviä lisäkuluja esim. niin, että joutuisi yhtiövastikkeen ja lainakulujen lisäksi maksamaan vielä vuokraakin. Rahallisesti tää ei ole sinällään ongelma, kun tingittiin ihan passelisti tuota asuntoa ostaessa ja alueella on hinnat nousussa. Silti ihmetyttää tämä Suomen touhu, kun putkirempan voisi tehdä muutamissa viikoissa ja täällä siihen kuluu muutamia kuukausia, kun homma on niin surkeasti organisoitu.